Покупка недвижимости для современного человека стала не только способом приобретения жилья, но и инструментом  для инвестирования свободных средств.  Желание  инвесторов заработать на колебаниях стоимости недвижимости повлияло на увеличение финансовых инструментов. Линейку предложений рынка ценных бумаг готовится дополнить новый инструмент вложений - ипотечные ценные бумаги!

В ряде стран этот вид финансового инструмента уже получил широкое распространение, но для финансового рынка Кыргызстана они еще совсем новые. Учитывая наличие уже существующих и обращающихся на рынке инструментов инвестирования, невольно возникает вопрос: Есть ли необходимость в создании ипотечных ценных бумаг?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, для начала разберем само понятие «ипотечная ценная бумага» и ее основные характеристики.

Простыми словами, «ипотечная ценная бумага» ( ИЦБ) - это ценная бумага обеспеченная ипотечным кредитом. Покупая ее, инвестор становится обладателем стабильного и надежного источника получения дополнительного дохода, так как они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда растет в цене.

ИЦБ могут быть двух видов: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. В обоих случаях это обеспеченные ценные бумаги. Разница заключается лишь в том, что ипотечные сертификаты участия являются механизмом защиты инвесторов и выпускаются только в случае, если компания выпустившая ипотечную облигацию не сможет осуществить выплаты по своим обязательствам.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

Так в чем же заключается необходимость в новом финансовом инструменте- ипотечные ценные бумаги?

Основным мотивом создания ИЦБ является решение проблемы жилищного кредитования в стране. На данный момент высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не позволяют среднестатистическому гражданину приобрести жилье под ипотеку. В результате чего, банки не могут увеличить свой портфель ипотечных кредитов, а также происходит застой в жилищном секторе страны.

С помощью ИЦБ, планируется снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что в сочетании с государственной программой доступного жилья даст возможность простому населению стать обладателями собственной жилплощади, а также послужит стимулятором для жилищного и банковского сектора страны.

Значение  ИЦБ для каждого  из участников финансового рынка по- своему высока !  Для  инвесторов - способ получения дополнительного дохода, для банков - эффективный механизм рефинансирования, для населения – возможность получения ипотечного кредита по низким процентным ставкам, а для страны – способ улучшения состояния экономики в целом.

Мировой опыт

В Кыргызской Республике  рынок ИЦБ находится в стадии проектирования. Происходит разработка механизмов, процедур и нормативно правовых документов, в результате чего должны быть созданы все условия для нормального функционирования этого рынка. Поэтому изучение зарубежного опыта представляет значительный интерес для отечественного рынка ИЦБ.

В большинстве стран Европы и США именно ипотечные кредиты были первыми активами, превращенными в облигации и сертификаты.

В мировой практике наибольшее распространение получили две схемы привлечения финансирования за счет ипотечных кредитов: «американская» - через посредника, «немецкая» - самостоятельно организатором кредита.

США имеют самый развитый рынок ИЦБ. Но его развитие началось с рынка ипотечного кредитования. Именно на ипотечном рынке США впервые стали разрабатываться различные схемы ипотечного кредитования, позволяющие каждому заемщику выбрать для себя наиболее приемлемый вариант. Следующим шагом в эволюции ипотечных кредитов в США стало создание совершенно нового  финансового инструмента  – ипотечные ценные бумаги!

Главную роль на рынке ИЦБ сыграли агентства, контролируемые или принадлежащие государству. На первоначальном этапе в эти агентства были вложены немалые суммы бюджетных денег, возможно это и стало основным толчком для успешного развития ИЦБ на рынке.

В Германии же рынок ИЦБ получил свое развитие благодаря кредитным институтам. Отличительной чертой является то, что бумаги выпускаются непосредственно организатором кредитов в рамках жесткого нормативного регулирования.

Учитывая тот факт, что фондовый рынок Кыргызстана только начал набирать обороты, а  финансовая грамотность населения все еще требует пристального внимания и поддержки со стороны государства, для отечественного рынка наиболее применимым может стать опыт США, где у руля стояли государственные ипотечные компании. Но не исключается возможность сочетания обеих моделей, что подразумевает создание государственной ипотечной компании и наделение банков полномочиями самим осуществлять выпуск ИЦБ.

Схема обращения ИЦБ, с участием государственной ипотечной компании будет выглядеть следующим образом:

1. Между банком и заемщиком заключается договор на выдачу ипотечного кредита.
2. Заемщик передает в качестве залога приобретенное им имущество банку.
3. Банк, на основе выданных им ипотечных кредитов, формирует, так называемый, «пул закладных» (группу закладных одного типа) и продаёт его Ипотечной компании
4. Ипотечная компания дает банку ресурсы в виде платы за ипотечные закладные.
5. Ипотечная компания на основе «пула закладных» выпускает ИЦБ.
6. Инвесторы покупают ИЦБ у ипотечной компании. Выплата процентов по ним осуществляется за счет погашения заемщиком ипотечного кредита.

Практику такого обращения можно наблюдать в Казахстане, где еще в 2000 году Национальным банком РК было принято решение о создании «Казахстанской ипотечной компании», целью которой являлось повышение доступности жилья для населения Республики через инструменты ипотечного кредитования.  Уже в 2002 году ими был осуществлен первый выпуск ипотечных облигаций, который был реализован в рекордно короткие сроки.

В целом,  ИЦБ являются весьма перспективным инструментом инвестирования, способными расширить не только линейку предложений на рынке ценных бумаг, но и поспособствовать решению проблемы ипотечного жилищного кредитования в стране.  В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ИЦБ стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор.

Кто знает, возможно это произойдет и в нашей стране!